nuove regole per superare l’emergenza abitativa — idealista/news

In tutta Europa la carenza di alloggi a prezzi accessibili rappresenta una vera e propria emergenza, specie in alcune città, generando inevitabili ricadute sulle scelte residenziali delle famiglie e sulla mobilità di lavoratori e studenti. Per questo motivo la Commissione europea ha nominato un commissario ad hoc per affrontare questa emergenza, mettendo l’affordable housing al centro della propria agenda. Per capire, in concreto, questo fenomeno, abbiamo intervistato alcuni avvocati di Hospitality Law Lab: Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality, Guido Alberto Inzaghi, Founding Partner di SI – Studio Inzaghi, e Luigi Nassivera, specializzato in tutte le tematiche dell’housing.

Cosa si intende per affordable housing?

L’affordable housing (letteralmente, “edilizia accessibile”) rappresenta un modello abitativo che si propone di offrire soluzioni residenziali a prezzi contenuti.

 L’intento principale è assicurare a tutti condizioni di vita adeguate, permettendo alle famiglie di sostenere, oltre che alle spese dell’alloggio, anche i costi necessari per vivere dignitosamente come alimentazione, istruzione e assistenza sanitaria. Si tratta di un tema ormai diventato di interesse globale, specialmente in seguito alla crescente urbanizzazione di alcune aree e all’aggravarsi della crisi abitativa in molte città del mondo.

Sono già state introdotte norme specifiche, a livello europeo, in grado di modificare le regole dell’housing?

No, ma esiste un progetto concreto. Il piano della Commissione europea per l’affordable housing, nei limiti di competenza attribuita al livello sovranazionale nel rispetto del principio di sussidiarietà, individua già alcuni punti molto concreti sui quali l’Europa e ogni Stato dovrà intervenire. Per esempio, è stata decisa l’istituzione di una piattaforma di investimento paneuropea per alloggi sostenibili e a prezzi accessibili, già dal 6 marzo scorso.

In cosa consiste questa “piattaforma di investimento paneuropea”?

La piattaforma ha l’obiettivo di perseguire risultati nella direzione dell’affordable housing sulla base di quattro pilastri: a) partenariati con la Commissione europea e le NPBI/IFI per facilitare l’accesso ai finanziamenti e alla consulenza; b) ampliamento dell’ambito regionale del sostegno del gruppo BEI, con particolare attenzione ai paesi dell’UE con sistemi abitativi meno maturi e grandi esigenze insoddisfatte; c) approccio basato sulla catena del valore: apertura a nuovi tipi di progetti abitativi, dall’innovazione nell’edilizia allo sviluppo immobiliare fino alla proprietà, con garanzie politiche; d) mobilitazione del settore privato: ampliamento della base clienti per includere promotori privati a scopo di lucro. Obiettivo di tutta l’iniziativa è iniettare liquidità nel mercato immobiliare dedicato a questa asset class.

Come potrà beneficiare di questa liquidità il Real Estate italiano?

L’idea europea è di raddoppiare gli investimenti previsti della politica di coesione in alloggi a prezzi accessibili. In questo senso, l’Italia, così come ogni altro Stato membro, potrà mobilitare finanziamenti pubblici e privati utilizzando un nuovo strumento finanziario istituito congiuntamente con la BEI. 

Lo strumento combinerà i finanziamenti per la coesione con le risorse della BEI e di altre istituzioni finanziarie internazionali, nonché con le banche nazionali di promozione e commerciali. Per le priorità strategiche, tra cui l’affordable housing, i progetti di coesione sviluppati avranno diritto a un massimo del 30% del prefinanziamento e i programmi di coesione che trasferiranno almeno il 15% dei loro fondi complessivi a tali priorità beneficeranno di un livello ancora più elevato di pagamenti anticipati.

Oltre che agli aspetti economico-finanziari, a cosa guarda il piano europeo di affordable housing?

Il progetto prevede diverse aree di intervento:

• rivedere le norme in materia di aiuti di Stato, così da rendere più facile per gli Stati membri sostenere alloggi a prezzi accessibili;
• elaborare una strategia europea per l’edilizia abitativa a sostegno dell’offerta di alloggi;
• sostenere le città e le regioni nell’affrontare l’uso inefficiente degli edifici vuoti e sottoutilizzati;
• affrontare i problemi sistemici valutando se e in che misura le locazioni di breve termine (i c.d. “affitti brevi” o, come nel Regolamento (UE) 2024/1028, “Short Term Rental”) hanno impatto sulla crisi abitativa;
• intervenire sulla “povertà energetica” e, conseguentemente, sulla riduzione delle bollette.

Quali sono le normative da introdurre, per una edilizia affordable per tutti?

Da recenti studi condotti sul settore residenziale italiano è emerso che, anche guardando solo agli investimenti per unità abitative destinate alla locazione, nei prossimi anni sarà necessario realizzare varie centinaia di migliaia di alloggi. 

Tuttavia, mantenendo gli attuali livelli di produzione (i permessi di costruzione sono inferiori a 50.000 all’anno) il sistema non sarà in grado di rispondere adeguatamente alla domanda, specie nelle zone più richieste. Per aumentare l’offerta e rispondere alle esigenze occorre introdurre normative che agiscano su molteplici fronti: (i) velocizzazione del permitting, con l’introduzione di una fast track ad hoc per l’edilizia affordable; (ii) previsione di incentivi fiscali, tra cui l’esenzione dell’IMU o la riconduzione degli immobili residenziali nella categoria dei beni strumentali (iii) attribuzione di incentivi volumetrici per chi realizza interventi in questa asset class, riduzione (o, se possibile, azzeramento) dei contributi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione e (iv) esonero rispetto ad alcuni vincoli relativi al reperimento di aree per servizi di interesse generale, previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale, nonché alla dotazione minima obbligatoria dei parcheggi prevista dalla legge cd. Tognoli. 

Come si pongono queste soluzioni alla crisi abitativa nelle diverse realtà italiane?

Le soluzioni dovranno essere ritagliate sulle specificità locali. Questo perché il fenomeno dell’emergenza abitativa in Italia non si presenta in modo omogeneo, ma assume forme profondamente diverse a seconda dei contesti territoriali, sociali ed economici. Si tratta, in realtà, di una pluralità di criticità abitative, che si manifestano con intensità e caratteristiche diseguali lungo la penisola. Questa disparità nella dinamica demografica tra le città italiane è il riflesso di una più ampia trasformazione sociale, economica e territoriale in atto da decenni. Come sempre nel Real Estate, quel che rileva è la location. Alcune aree, come il Nord Italia e, in particolare, la Lombardia, attraggono un numero crescente di richieste di residenza e il tema dell’affordable housing si pone in certi termini. In altre zone, invece, come alcune città a vocazione prevalentemente turistica o piccoli comuni del Mezzogiorno e delle aree interne, registrano un costante calo della popolazione residente, e la causa dello spopolamento va cercata altrove. Questa polarizzazione demografica riflette una geografia dell’Italia molto diseguale, dove la capacità attrattiva o repulsiva dei territori dipende dalla loro connessione con le reti produttive globali, dalla qualità dei servizi e dalla capacità delle amministrazioni di promuovere sviluppo sostenibile e inclusivo. Affrontare questo squilibrio e individuare soluzioni concrete in grado di essere adeguate alle specifiche realtà locali è una delle sfide cruciali per il futuro del nostro Paese. 

Del resto, la necessità di sostenere l’investimento rivolto all’emergenza abitativa non è nuova, in Italia. Come è stata affrontato finora? 

Proprio nell’ottica di potenziare gli investimenti nell’affordable housing, l’ultima legge di bilancio ha previsto la realizzazione di un “Piano Casa Italia” e alcuni Comuni, come ad esempio Milano, hanno lanciato dei “Piani Casa” locali. 

In questo senso, per Milano e nella città metropolitana, entro i prossimi 10 anni l’obiettivo è quello di realizzare 10 mila alloggi a costi accessibili. 

Quali sono stati i passaggi concreti più recenti del piano europeo e quali sono i prossimi step dell’affordable housing?

Al fine di individuare buone pratiche capaci di sostenere e valorizzare questa specifica asset class, nei mesi di maggio e giugno scorsi è stata lanciata una call for evidence, che ha raccolto 313 feedback da parte di diversi stakeholder attivi nei vari Stati membri. I riscontri ricevuti hanno offerto suggerimenti concreti su come affrontare, ove presente, la crisi abitativa che, come visto, non si manifesta in modo uniforme sul territorio europeo, ma assume caratteristiche differenti a seconda dei contesti urbani e territoriali. A questo percorso di ascolto fa seguito una nuova consultazione pubblica, aperta l’11 luglio 2025 e attiva fino al 17 ottobre 2025, con l’obiettivo di approfondire ulteriormente il confronto e raccogliere ulteriori contributi in vista dell’adozione dell’European Affordable Housing Plan, prevista per il primo trimestre del 2026.