regole su residenza e pagamenti (2025)

Se compri casa con un bonus acquisto (Sismabonus o altro), quando devi prendere la residenza per avere l’aliquota maggiorata? E se a pagare sono i tuoi genitori? Guida completa e aggiornata al 24 giugno 2025 sulle nuove regole e sui chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

I bonus per l’acquisto di case ristrutturate, antisismiche o di box auto pertinenziali rappresentano un’opportunità importante per i cittadini, ma le regole pratiche per poterne beneficiare sono spesso fonte di dubbi e incertezze. Con l’introduzione, da parte della Legge di Bilancio 2025, di un’aliquota di detrazione maggiorata per gli immobili adibiti ad abitazione principale, sono sorte nuove domande. A fare chiarezza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, che con la recente circolare 8/E e con la risposta a interpello n. 165, ha fissato dei paletti precisi, stabilendo per gli sconti per gli acquisti, requisiti da provare entro la dichiarazione dei redditi. Vediamo nel dettaglio le novità in tema di bonus acquisto casa e le regole su residenza e pagamenti: regole da seguire per non perdere le agevolazioni ed evitare sanzioni tributarie.

Per quali bonus sull’acquisto di un immobile vale la detrazione maggiorata legata alla prima casa?

Il sistema a doppio binario, che prevede un’aliquota più alta se l’immobile è (o diventa) un’abitazione principale, si applica a tre importanti bonus legati all’acquisto di unità immobiliari da imprese di costruzione o ristrutturazione:

1. il Sismabonus acquisti (disciplinato dall’articolo 16, comma 1-septies, del DL 63/2013), per chi acquista un’unità in un edificio demolito e ricostruito con criteri antisismici;
2. il Bonus casa acquisti (previsto dal comma 3 dell’articolo 16-bis del Tuir), per chi acquista un’unità immobiliare in un fabbricato interamente ristrutturato dall’impresa;
3. il Bonus per l’acquisto di box auto pertinenziali di nuova costruzione.

Per tutti questi bonus, nel triennio 2025-2027, le persone fisiche possono beneficiare di un’aliquota di detrazione più elevata (50% nel 2025, 36% nel 2026-27) se l’immobile acquistato viene destinato ad abitazione principale.

Se compro una casa da adibire ad abitazione principale, entro quanto tempo devo trasferire la mia residenza per avere il bonus maggiorato?

Veniamo subito ad uno dei chiarimenti più importanti e attesi forniti dalla circolare n. 8/E. Era un dubbio che bloccava molte operazioni: al momento del rogito notarile, infatti, è materialmente impossibile per l’acquirente aver già adibito ad abitazione principale un immobile di cui non è ancora formalmente proprietario.

L’Agenzia delle Entrate ha risolto questo problema pratico, stabilendo una finestra di tempo ragionevole. Per poter beneficiare dell’aliquota maggiorata, devi adibire l’immobile ad abitazione principale:

“entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisci per la prima volta della detrazione“.

Esempio pratico:

• acquisti un appartamento con il Sismabonus acquisti nel corso del 2025;
• sostieni la spesa e quindi la prima rata della detrazione sarà quella relativa all’anno d’imposta 2025;
• la dichiarazione dei redditi per l’anno 2025 si presenta nel 2026;
• il termine ordinario per la presentazione della dichiarazione è il 31 ottobre. Nel 2026, come sottolinea l’articolo, cadendo di sabato, la scadenza slitta al 2 novembre 2026;
• hai quindi tempo fino al 2 novembre 2026 per trasferire la tua dimora abituale (e, di conseguenza, la residenza anagrafica) in quella casa per non perdere il beneficio.

Si ricorda che per “abitazione principale” si intende quella in cui la persona fisica o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Mio figlio sta comprando casa, ma il pagamento lo effettuiamo noi genitori. Chi ha diritto al bonus?

Attenzione, questo è un punto molto delicato, su cui l’Agenzia delle Entrate è stata molto netta con la recente risposta a interpello n. 165. La risposta è: in questo caso, nessuno ha diritto al bonus.

La regola fondamentale per tutti i bonus edilizi è che il diritto alla detrazione spetta al soggetto che “sostiene la spesa”.

Perché l’acquirente non ha diritto al bonus se non è lui a pagare materialmente?

Il ragionamento dell’Agenzia, confermando un orientamento precedente (risposta n. 351/2022), si basa su una logica stringente: il beneficiario del bonus è l’acquirente, in quanto è lui che diventa proprietario dell’immobile. Tuttavia, se il pagamento viene effettuato con una provvista di denaro messa a disposizione dai genitori (una “liberalità indiretta”), il soggetto che materialmente sostiene la spesa non è l’acquirente, ma i genitori.

Poiché né i genitori (che pagano ma non sono i proprietari) né il figlio (che è proprietario ma non ha pagato) soddisfano contemporaneamente i requisiti di titolarità dell’immobile e di sostenimento della spesa, l’agevolazione non spetta a nessuno dei due.

Se i genitori effettuano il bonifico al costruttore dal loro conto corrente, anche se nella causale inseriscono il codice fiscale del figlio “quale soggetto beneficiario della detrazione”, per il Fisco quell’indicazione è irrilevante. Ciò che conta è da quale patrimonio è uscita la somma. Per risolvere il problema, i genitori dovrebbero prima donare la somma al figlio (con un atto formale o un bonifico) e poi dovrebbe essere il figlio, dal proprio conto, a pagare il costruttore.

Per i bonus legati a un acquisto serve sempre il “bonifico parlante”?

Il bonifico parlante non è sempre necessario. Le regole cambiano a seconda del bonus.

Per il Sismabonus acquisti e Bonus casa acquisti (su immobili ristrutturati), non è necessario utilizzare il cosiddetto “bonifico parlante” (quello con l’indicazione della norma, il codice fiscale del beneficiario e la partita IVA dell’impresa). Sono validi anche altri mezzi di pagamento tracciabili.

Invece per i Bonus per l’acquisto di box auto pertinenziali il pagamento con bonifico parlante è necessario. L’alternativa è utilizzare altri mezzi di pagamento tracciabili, ma solo a condizione di farsi rilasciare dal venditore (l’impresa costruttrice) una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi sono stati regolarmente inclusi nella contabilità dell’impresa.

Una nota sul Sismabonus: quali sono le differenze tra quello “ordinario” e quello “acquisti”?

Va fatta una differenza tecnica tra due tipi di sismabonus per il triennio 2025-2027.

• sismabonus ordinario (per lavori fatti su un immobile esistente): si applica la disciplina generale dell’articolo 16 del DL 63/2013, che non richiede necessariamente una riduzione di classi di rischio sismico per beneficiare delle aliquote base;
• Sismabonus acquisti: Per questa agevolazione, invece, è sempre necessario che l’intervento di demolizione e ricostruzione abbia portato a una riduzione di almeno una classe di rischio sismico.