Immobili commerciali in Europa, la parola d’ordine è: cautela — idealista/news

Dopo un miglioramento degli investimenti nel 2024, il primo trimestre del 2025 ha mostrato una certa stabilità nel mercato immobiliare commerciale europeo. Tuttavia, questa stabilità nasconde differenze importanti tra le varie aree del continente, segno che la ripresa è ancora irregolare. L’analisi a cura di Virginie Wallut, Director of Real Estate Research e Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers.

Anche se la Banca Centrale Europea ha continuato a tagliare i tassi d’interesse, ci sono ancora fattori che ostacolano una vera distensione del mercato, impedendo una riduzione duratura dei tassi a lungo termine. Questi tassi più bassi sarebbero fondamentali per un calo significativo dei rendimenti immobiliari. La politica più flessibile della BCE, comunque, sta contribuendo a rendere più interessante l’investimento in immobili, grazie a un maggiore divario tra i rendimenti immobiliari e quelli di altri asset.

Investimenti: differenze tra le regioni

Nel primo trimestre del 2025 sono stati investiti 36,6 miliardi di euro in immobili commerciali, per un totale di 165 miliardi negli ultimi dodici mesi. Dopo gli aggiustamenti del 2023 e 2024, il mercato sembra essersi stabilizzato. Gli investitori europei sono più attivi e rappresentano ora il 40% degli investimenti totali, mentre quelli nordamericani stanno riducendo la loro presenza a causa dell’incertezza geopolitica.

Le tendenze variano da Paese a Paese: in Francia, gli investimenti sono cresciuti del 41% rispetto all’anno scorso, mentre in Germania e nel Regno Unito sono diminuiti rispettivamente del 7% e del 31%. I settori del commercio (retail) e degli uffici hanno visto una ripresa degli investimenti, saliti rispettivamente del 17% e del 25%, dopo un periodo di rivalutazioni.

Rendimenti: leggera flessione nei valori più pregiati

Nel primo trimestre del 2025, i rendimenti degli uffici di alta qualità sono leggermente diminuiti, grazie al rinnovato interesse degli investitori e a condizioni di finanziamento più favorevoli. A fine marzo, i rendimenti nelle capitali europee variavano tra il 4% e il 5%: ad esempio, Parigi era al 4,2%, Londra al 4%, Milano al 4,5%, Amsterdam al 5%, Berlino al 4,8% e Madrid al 4,85%. Nelle città secondarie, i rendimenti erano tra il 5,5% e il 6,5% (Lille 5,85%, Lione 5,5%).

Gli investitori si concentrano su immobili ben posizionati e rispettosi degli standard ambientali e tecnici più aggiornati. Al contrario, gli immobili meno pregiati continuano a essere meno richiesti e offrono rendimenti più alti, ma attirano meno domanda.

Occupazione degli spazi: ripresa disomogenea

In generale, l’occupazione degli spazi è in lieve aumento, anche se le aziende si muovono ancora con cautela. Le differenze tra i mercati sono notevoli: Berlino ha visto un calo del 25% rispetto all’anno precedente, raggiungendo il livello più basso dal 2013, mentre a Francoforte e Dublino le occupazioni sono più che raddoppiate. La domanda si concentra soprattutto su edifici moderni, spingendo gli investitori a ristrutturare i loro immobili per rimanere competitivi.

I canoni di affitto per immobili di pregio hanno continuato a crescere nel primo trimestre del 2025, anche se in modo più contenuto rispetto all’anno precedente.

Offerta e disponibilità

L’offerta di immobili in Europa è ancora in aumento, a causa di nuovi progetti avviati prima della crisi e della domanda che resta debole. Inoltre, molte aziende stanno liberando spazi nell’ambito di strategie di razionalizzazione dei propri immobili. Solo tre città – Amburgo, L’Aia e Madrid – hanno registrato una diminuzione del tasso di sfitto nel primo trimestre dell’anno.