Immobiliare, la logistica corre e il settore fattura oltre 5 miliardi in Italia. Rendimenti e canoni di locazione città per città

Dalle richieste dei colossi dell’e-commerce come Amazon a quelle dei big del food & beverage o dei trasporti. Il mercato immobiliare logistico in Italia continua a rappresentare una delle star del settore real estate. 

I numeri della logistica in Italia

Nel 2024 gli investimenti nel comparto hanno raggiunto 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% del totale degli investimenti immobiliari (10,1 miliardi). Un dato in crescita di quasi il 3% rispetto al 2023, che conferma l’attrattività della logistica anche nei primi mesi del 2025, con investimenti che hanno toccato i 650 milioni di euro, raddoppiando rispetto all’anno precedente e spingendo il totale a 2,4 miliardi. A fotografare il settore è l’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari in collaborazione con Sfre, società di project & construction management, specializzata in immobili logistici e light-industrial.

«Questa crescita è sostenuta da una domanda dinamica, soprattutto per immobili logistici prime e soluzioni innovative, sempre più richiesti da operatori specializzati e aziende che necessitano di spazi flessibili, tecnologicamente avanzati e sostenibili», spiegano da Scenari Immobiliari. «Segmenti come la logistica del freddo e l’e-commerce avanzato stanno guidando questa evoluzione».

Il numero di imprese del settore lo scorso anno è salito a 120 mila in Italia, con un fatturato di 5,55 miliardi nel 2024 e una previsione di crescita del 3% per il 2025. Il patrimonio immobiliare logistico italiano ha raggiunto circa 50 milioni di metri quadrati, con oltre 50 nuovi progetti completati per una superficie complessiva superiore a 1,3 milioni di metri quadrati.

Rendimenti e canoni di locazione in Italia

Dopo un biennio di riprezzamento, i rendimenti netti prime si sono stabilizzati attorno al 5,5%, con segnali di leggera compressione verso la fine del 2024. I canoni di locazione per immobili logistici all’avanguardia registrano valori importanti nelle principali città italiane: Milano e Bologna superano rispettivamente i 75 e i 65 euro al metro quadrato all’anno, seguite da Roma (74 euro al metro quadrato), Verona, Torino e Piacenza, dove i canoni si attestano tra i 55 e i 60 euro al metro quadro, mentre Ancona e Bari si mantengono sopra i 40 euro.

L’impegno della logistica nella rigenerazione

Oltre alla crescita quantitativa, la logistica italiana punta sempre più verso la rigenerazione industriale e urbana, con progetti che mirano a recuperare aree dismesse, integrandole nel tessuto urbano e produttivo in modo sostenibile e innovativo. Questo approccio è considerato fondamentale per garantire il progresso economico, sociale e ambientale, trasformando la logistica in un motore di sviluppo responsabile e a lungo termine.

In generale il settore logistico si trova oggi di fronte a una duplice sfida: da un lato l’alta volatilità dei mercati, dall’altro la stabilizzazione di alcuni indicatori chiave. La digitalizzazione, l’intelligenza artificiale, l’automazione e la visibilità in tempo reale sono ormai elementi imprescindibili per mantenere la competitività. A questa evoluzione tecnologica si affianca la spinta verso la sostenibilità, favorita da normative comunitarie che promuovono una logistica più green e socialmente responsabile, mentre in Italia le normative sono ancora al vaglio del governo.

La logistica in Europa: volumi record e trend di crescita

A livello continentale, il mercato immobiliare logistico europeo ha raggiunto nel 2024 volumi di investimento superiori ai 41 miliardi, con un aumento del 25% rispetto al 2023. I principali protagonisti di questa crescita sono stati il Regno Unito, con circa 13,5 miliardi (+30%), e la Germania, che ha mantenuto stabili i suoi 7 miliardi di investimenti. Altri mercati chiave evidenziano trend positivi: la Francia ha raddoppiato gli investimenti raggiungendo i 4,5 miliardi, i Paesi Bassi hanno registrato una crescita superiore al 50% superando i 3,5 miliardi, mentre la Polonia ha consolidato la sua posizione con 1,3 miliardi. La Spagna, nonostante una crescente domanda, deve ancora fare i conti con una carenza strutturale di offerta immobiliare adeguata.

I canoni di locazione prime sono aumentati in media del 2% a livello europeo, con incrementi particolarmente significativi in Germania (+5%) e Regno Unito (+6%). I valori variano tra il 4,2% della Germania e il 7,4% della Romania, mentre paesi come Olanda e Francia hanno visto una leggera espansione dei tassi lo scorso anno. (riproduzione riservata)