Acconto IMU in scadenza al 16 giugno

Il 16 giugno 2025 rappresenta una data cruciale per tutti i proprietari di immobili in Italia. Entro questa scadenza deve essere versato l’acconto dell’Imposta Municipale Unica (IMU), corrispondente al 50% dell’imposta dovuta per l’intero anno. Il mancato pagamento comporta l’applicazione di sanzioni e interessi di mora che possono aumentare significativamente l’onere fiscale. L’IMU si applica su tutti gli immobili ad eccezione della prima casa di abitazione, salvo specifiche categorie catastali considerate di lusso.

Chi deve pagare l’acconto IMU

L’obbligo di versamento dell’acconto IMU riguarda tutti i soggetti che al 1° gennaio 2025 risultavano proprietari, usufruttuari o titolari di altri diritti reali di godimento su immobili. Sono tenuti al pagamento i proprietari di seconde case, immobili commerciali, capannoni industriali, uffici, negozi e terreni agricoli non coltivati direttamente.

In particolare, sono tenuti al versamento le seguenti categorie di soggetti:

• Il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
• Proprietario dell’immobile,
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.

Soggetti esonerati dal versamento

Sono esonerati dal versamento tutti gli immobili che vengono identificati come abitazione principale, a meno che non facciano parte delle categorie catastali che li classificano come di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. L’imposta resta per tutte le cosiddette seconde case.

Inoltre non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso. Per approfondire: “Riduzione IMU per pensionati residenti all’estero“.

Esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente

Questa esenzione è stata introdotta con la Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022, articolo 1, comma 81), che ha modificato il comma 759 dell’articolo 1 della Legge n. 160/2019. La norma prevede che siano esenti dall’imposta gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata denuncia all’Autorità ^{giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, del codice penale) o invasione di terreni o edifici (articolo 633 del codice penale), o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.}

Inoltre, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60 del 5 marzo 2024, ha rafforzato questa previsione, dichiarando l’illegittimità costituzionale di una parte della precedente normativa IMU che non prevedeva tale esenzione, anche per gli anni precedenti l’introduzione della norma nella Legge di Bilancio 2023. Ciò significa che i proprietari possono potenzialmente richiedere il rimborso dell’IMU versata anche per annualità passate, a condizione di aver presentato la denuncia penale.

Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione.

Esenzione IMU per gli immobili dell’accademia nazionale dei Lincei

L’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei anche per gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Proroga esenzioni per le abitazioni dei Comuni colpiti dal sisma

È stata prevista anche la proroga delle esenzioni concesse per i fabbricati divenuti inagibili a seguito di particolari eventi sismici. La situazione varia a seconda della regione e dell’evento sismico che ha causato i danni:

• Sisma Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto (2012): Anche per queste aree, l’esenzione IMU per gli immobili inagibili o distrutti è stata prorogata nel tempo, fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati;
• Sisma Centro Italia (2016-2017): Per gli immobili situati nel “cratere sismico” del Centro Italia (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria), l’esenzione IMU è stata prorogata più volte e, in base alle ultime disposizioni, si estende fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi, e comunque in alcuni casi specifici fino al 31 dicembre 2025. Le norme sono contenute in varie leggi di bilancio e decreti legge post-sisma;
• Sisma Abruzzo (2009): Per i fabbricati distrutti o oggetto di ordinanze di sgombero per inagibilità a seguito del sisma del 2009, l’esenzione IMU non ha una scadenza temporale predefinita e si applica fino alla completa ricostruzione e ripristino dell’agibilità.

Come calcolare l’importo dell’acconto

Il calcolo dell’acconto IMU si basa sulla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e moltiplicata per specifici coefficienti che variano in base alla categoria catastale. Per le abitazioni il coefficiente è pari a 160, mentre per gli immobili commerciali sale a 140. Il valore così ottenuto viene moltiplicato per l’aliquota stabilita dal comune di ubicazione dell’immobile, che può variare dallo 0,76% al 1,06% per le abitazioni e dallo 0,76% al 1,06% per gli immobili commerciali. L’acconto corrisponde esattamente al 50% dell’imposta annuale calcolata.

I passaggi del calcolo

1. Rivalutazione della rendita catastale: Prendi la rendita catastale del tuo immobile (la trovi sulla visura catastale) e moltiplicala per 1,05. Esempio: Rendita € 800,00 x 1,05 = € 840,00
2. Determinazione della base imponibile: Moltiplica la rendita catastale rivalutata per il coefficiente fisso di 160 (per gli immobili abitativi). Esempio: € 840,00 x 160 = € 134.400,00.
3. Calcolo dell’IMU annua: Moltiplica la base imponibile per l’aliquota IMU stabilita dal tuo Comune. Questa aliquota è espressa in percentuale (es. 0,86% o 8,6 per mille). Esempio: € 134.400,00 x 0,86% (ovvero 0,0086) = € 1.155,84
4. Calcolo dell’acconto IMU: L’acconto è pari al 50% dell’IMU annua che hai appena calcolato.
   • Esempio: € 1.155,84 / 2 = € 577,92. Ricorda che l’importo finale va arrotondato all’euro più vicino (es. € 577,92 diventa € 578,00).

Le aliquote comunali e le variazioni territoriali

Ogni comune ha la facoltà di modificare le aliquote IMU entro i limiti stabiliti dalla normativa nazionale. Le delibere comunali per il 2025 dovevano essere approvate entro il 31 dicembre 2024, ma molti enti locali hanno confermato le aliquote dell’anno precedente. È fondamentale verificare sul sito internet del proprio comune le aliquote in vigore, poiché queste possono variare significativamente tra diverse località. Alcuni comuni applicano riduzioni per particolari tipologie di immobili o situazioni specifiche, come gli immobili concessi in comodato a parenti o gli edifici inagibili.

Modalità di pagamento e codici tributo

Il pagamento dell’acconto IMU deve avvenire esclusivamente tramite Modello F24, utilizzando i codici tributo specifici. Nel modello F24 deve essere indicato il codice catastale del comune dove è ubicato l’immobile, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il versamento può essere effettuato presso banche, uffici postali, tabaccherie autorizzate o tramite home banking.

I codici tributo da indicare nel modello F24 sono quelli riportati nella tabella seguente.

Codici tributo IMU

• I codici per la quota Stato (ad esempio, 3914, 3916, 3918, 3925) si utilizzano solo per gli immobili per i quali una parte dell’IMU è riservata allo Stato, come nel caso degli immobili a destinazione produttiva di categoria D.
• Per la maggior parte degli immobili, il pagamento dell’IMU si effettua interamente al Comune utilizzando i codici che terminano con la dicitura “Quota comune” o che non specificano la quota (es. 3913, 3915, 3917, 3919).
• È fondamentale inserire correttamente il codice catastale del Comune nel Modello F24, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
• In caso di ravvedimento operoso IMU (pagamento in ritardo), alle somme dovute (imposta, interessi, sanzioni) si applicano i codici specifici per interessi e sanzioni o, più comunemente, si integra l’importo dovuto al codice tributo principale, calcolando le sanzioni e gli interessi secondo le percentuali previste.

Esenzioni e agevolazioni previste

La normativa IMU prevede diverse esenzioni e agevolazioni che possono ridurre o annullare l’imposta dovuta. Gli immobili utilizzati da enti non commerciali per attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive godono di esenzione totale. Particolari agevolazioni sono riconosciute per gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, per i quali l’aliquota viene ridotta del 50%. Anche i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili beneficiano di una riduzione del 50% dell’imposta.

Per approfondire: Riduzione IMU per pensionati residenti all’estero.

Il saldo di dicembre e conguaglio

L’acconto di giugno rappresenta solo la prima rata dell’IMU 2025. Il saldo finale dovrà essere versato entro il 16 dicembre 2025, calcolando la differenza tra l’imposta annuale complessiva e l’acconto già pagato. In sede di saldo sarà possibile applicare eventuali variazioni delle aliquote comunali intervenute durante l’anno e considerare modifiche della situazione proprietaria. Una corretta programmazione fiscale richiede di accantonare le somme necessarie per entrambe le scadenze, considerando anche eventuali variazioni normative che potrebbero intervenire nel corso dell’anno.