quando l’impresa deve rivolgersi ai singoli morosi

Con la sentenza n. 2837/2023, il Tribunale di Napoli è intervenuto sulla (complicata) vicenda riguardante la solidarietà dei condomini per i debiti del Condominio, con particolare riferimento al caso in cui vi sia uno specifico accordo sulla parziarietà dei debiti. In tale ipotesi, l’impresa non può chiedere al condominio l’intero credito residuo, ma deve agire direttamente contro i singoli condòmini morosi. La decisione incide direttamente sull’attività di amministratori e imprese appaltatrici, specialmente quando – come spesso accade – si tenta la via della mediazione e poi si torna a reclamare i crediti per intero.

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La fattispecie: mediazione fallita e richiesta di pagamento al condominio

La vicenda nasce con riferimento ad un contratto di appalto per lavori alle facciate, balconi e scale di un fabbricato posto a Napoli.

L’impresa esecutrice otteneva un parziale pagamento e, a fronte del ritardo, proponeva istanza di mediazione, che prevedeva – tra l’altro – un pagamento rateale dell’importo 70.000 euro secondo scadenza determinate nel predetto atto di mediazione.

Il condominio, tuttavia, non rispettava le scadenze, pagando solo la prima rata e solo parzialmente.

L’impresa ha quindi invocato la clausola risolutiva espressa prevista nell’accordo di mediazione, chiedendo la risoluzione dello stesso e il pagamento del credito originario (corrispondente a 132.293,17 euro).

Il cuore della controversia: solidarietà o parziarietà?

La questione giuridica sottesa alla vicenda riguarda la circostanza secondo cui l’impresa avrebbe potuto agire contro l’intero condominio oppure fosse vincolata ad agire contro i singoli morosi.

Invero, il contratto di appalto conteneva una clausola esplicita (art. 13) che escludeva il vincolo di solidarietà, disponendo che l’impresa potesse rivalersi «esclusivamente nei confronti dei condomini in mora», ribadendo il principio di parziarietà delle obbligazioni. Tale previsione veniva riproposta anche nell’accordo raggiunto in mediazione (lettera b).

Le parti costituite in giudizio ritenevano che detta disposizione fosse in contrasto con quanto previsto dalla successiva lettera d) dell’accordo di mediazione, a mente del quale «il mancato parziale pagamento anche di una sola rata secondo le modalità previste comporterà ipso jure la risoluzione del presente accordo e per la società la possibilità di agire per la quota parte di cui risulta creditrice ( quindi quota parte dei morosi relazionata all’importo di cui è creditrice di euro 132.239,17)».

Secondo il Tribunale, bisogna operare una lettura congiunta del contratto di appalto e dell’accordo di mediazione (lett. b e d) che non lascia spazio a dubbi: pur con la risoluzione dell’accordo, l’impresa può agire soltanto contro i condòmini morosi, pro quota.

Per il giudice, «non appare sussistere alcun contrasto tra le previsioni di cui alla lett. b e d dell’accordo di mediazione: tanto perché in entrambi i casi le parti ribadivano l’impegno dell’Impresa ad agire nei soli confronti dei condomini morosi, quand’anche, con la risoluzione di tale accordo, avesse ritrovato vigore il precedente rapporto obbligatorio, mentre l’inciso di cui alla lett. d chiarisce che, in caso di risoluzione, la morosità di tutti i condomini andrà rapportata al residuo credito di euro 132.239,17». La portata della previsione di cui alla lettera d) dell’accordo, quindi, riguardava solo la decadenza dal beneficio della riduzione del prezzo residuo e non le modalità di recupero del credito.

L’impatto pratico per gli amministratori: obbligo di collaborazione attiva, clausole contrattuali chiare e gestione trasparente

Nell’ambito del proprio ragionamento, il Tribunale ha evidenziato che, se l’amministratore non comunica all’impresa l’elenco aggiornato dei morosi, commette un inadempimento rilevante. Tuttavia, ciò non giustifica un’azione contro l’intero condominio. L’impresa avrebbe dovuto rivolgersi al giudice per ottenere i dati e procedere direttamente verso i debitori.

Per l’effetto di quanto rilevato nel corso del procedimento, il Tribunale di Napoli ha dichiarato risolto l’accordo di mediazione, ma ha rigettato la domanda di pagamento all’intero condominio e la richiesta di risarcimento danni. Pertanto, l’impresa dovrà agire direttamente contro i condòmini morosi, come pattuito contrattualmente.

Per gli amministratori, questa sentenza assume un’importanza particolare.

Le clausole di parziarietà non sono meri dettagli. Al contrario, impongono precisi obblighi informativi e delimitano con chiarezza la legittimazione passiva del condominio. In tali ipotesi, è fondamentale collaborare con le imprese fornendo tempestivamente le informazioni sui morosi, pena responsabilità potenziali e contenziosi evitabili.

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