due cessioni, due regimi fiscali distinti

L’Agenzia delle Entrate chiarisce: la vendita congiunta di usufrutto e nuda proprietà non può essere considerata un’operazione unica ai fini fiscali. Ogni trasferimento segue regole proprie e viene tassato separatamente.

Nel caso in cui un immobile venga oggetto, nello stesso momento, di un duplice trasferimento – da un lato la nuda proprietà e dall’altro l’usufrutto – l’operazione deve essere trattata, sotto il profilo fiscale, come due atti distinti. È quanto stabilito dalla risposta n. 133 dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata il 14 maggio 2025, che si inserisce in un quadro normativo aggiornato dalla legge di bilancio 2024.

Il chiarimento riguarda l’interpretazione del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), modificato a partire dal 1° gennaio 2024. Secondo quanto previsto dall’articolo 9, comma 5, le norme sulle cessioni a titolo oneroso si applicano anche al trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa indicazione legislativa. In parallelo, l’articolo 67 dello stesso TUIR elenca, tra i “redditi diversi”, sia le plusvalenze ottenute con la vendita di immobili acquistati da meno di cinque anni, sia i proventi derivanti dalla concessione di diritti reali di godimento, come l’usufrutto.

Due diritti distinti, due regimi fiscali per usufrutto e nuda proprietà

Nel caso esaminato dall’Agenzia, l’istante aveva ceduto, attraverso un unico atto ma a soggetti diversi, la nuda proprietà di un immobile a un acquirente e l’usufrutto a un altro. Il dubbio era se questa operazione potesse essere considerata un’unica cessione dal punto di vista fiscale. La risposta è negativa: si tratta di due negozi giuridicamente separati, che danno luogo a effetti distinti e devono dunque essere tassati autonomamente.

La spiegazione risiede nella natura stessa dei due diritti: la piena proprietà comprende sia il diritto di godimento (usufrutto) sia quello di disposizione (nuda proprietà). Una volta costituito il diritto di usufrutto – che nasce solo se il soggetto è proprietario pieno del bene – il residuo, ossia la nuda proprietà, può essere trasferito separatamente. Questo processo comporta, alla fine, la perdita totale della titolarità originaria, ma ciò non cambia la distinzione delle operazioni sul piano tributario.

Giurisprudenza e prassi a supporto

Anche la Corte di Cassazione ha più volte ribadito la separazione giuridica e fiscale di queste operazioni. In particolare, con l’ordinanza n. 7154 del 15 marzo 2021 e la successiva n. 11922 del 6 maggio 2021, i giudici hanno stabilito che, anche se avvengono con un solo atto, le cessioni di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi costituiscono disposizioni autonome, collegate solo dalla volontà delle parti, ma non fuse in un’operazione unitaria dal punto di vista impositivo.

Come si calcola la tassazione

In base a questi principi, l’Agenzia precisa che:

• Il compenso percepito per la costituzione dell’usufrutto da parte del proprietario rientra nella categoria dei redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), e va tassato secondo quanto previsto dall’articolo 71, comma 2 del TUIR.

• La cessione della nuda proprietà può generare una plusvalenza tassabile, come indicato nell’articolo 67, comma 1, lettera b), se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto originario. Il calcolo dell’eventuale guadagno imponibile va fatto seguendo le regole contenute nell’articolo 68.

L’intervento dell’Agenzia delle Entrate ribadisce l’importanza di valutare separatamente, ai fini fiscali, le operazioni che riguardano l’usufrutto e la nuda proprietà. Anche se stipulate in contemporanea e legate da un’intenzione comune, le due cessioni mantengono una propria autonomia giuridica e tributaria. Una distinzione che, oltre a riflettere il dettato normativo, trova pieno riscontro nella giurisprudenza consolidata.

Il testo della risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate

Qui il documento completo.