La Corte di Cassazione, con due sentenze gemelle depositate il 7 maggio 2025 (n. 12076 e n. 12079), ha ribadito che il regime fiscale della cedolare secca è compatibile con contratti di locazione ad uso abitativo stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questa interpretazione si pone in netto contrasto con la posizione sostenuta dall’Agenzia delle Entrate sin dal 2011, aprendo nuove possibilità per i proprietari di immobili che affittano a società o professionisti.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La sentenza n. 12079/2025 ha affrontato il caso specifico di un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo stipulato con una società a responsabilità limitata (in qualità di conduttore) che destinava l’immobile ad abitazione dell’amministratore delegato e della sua famiglia. I giudici hanno stabilito che in tale circostanza il locatore può legittimamente optare per il regime della cedolare secca, contraddicendo l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria.
La Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
“Il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione si riferisce esclusivamente alle unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.”
Il nodo interpretativo
Al centro della questione vi è l’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011, che regola l’applicazione della cedolare secca. La norma stabilisce che questo regime fiscale agevolato non si applica “alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni“.
L’Agenzia delle Entrate, sin dalla Circolare n. 26/E/2011, ha adottato un’interpretazione restrittiva, sostenendo che per valutare i requisiti di accesso al regime occorra considerare “anche l’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato“. Secondo questa interpretazione, l’opzione per la cedolare secca sarebbe preclusa non solo se il locatore agisce nell’esercizio d’impresa, ma anche se è il conduttore ad agire in tale veste.
La Corte di Cassazione, invece, ha chiarito che l’esclusione prevista dalla legge riguarda esclusivamente il locatore e non il conduttore, rendendo irrilevante la qualifica di quest’ultimo ai fini dell’applicabilità del regime agevolato.
L’evoluzione giurisprudenziale
La recente pronuncia della Cassazione non è isolata, ma si inserisce in un filone giurisprudenziale che sta prendendo forma. Un anno prima, infatti, la stessa Corte aveva già espresso un orientamento analogo con la sentenza n. 12395/2024, che aveva stabilito l’irrilevanza della qualità del conduttore e della riconducibilità della locazione all’attività professionale di quest’ultimo.
A queste due sentenze se ne è aggiunta una terza (n. 12076/2025), depositata lo stesso giorno della n. 12079, che ha applicato il medesimo principio in un caso riguardante un contratto di locazione stipulato con una fondazione esercente l’attività di “edizione di riviste e periodici“.
Prima di questi interventi della Cassazione, la giurisprudenza di merito aveva avuto posizioni altalenanti, con alcune Commissioni Tributarie che avevano aderito alla tesi dell’Agenzia delle Entrate e altre che l’avevano respinta.
La posizione dell’Amministrazione finanziaria
Nonostante le chiare pronunce della Cassazione, l’Agenzia delle Entrate sembra intenzionata a mantenere la propria posizione restrittiva. In una recente interrogazione parlamentare del 26 marzo 2025 (n. 5-03773), l’Amministrazione ha definito la sentenza del 2024 una “prima pronuncia isolata“, ritenendo opportuno “attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali“.
Le nuove sentenze del maggio 2025 potrebbero tuttavia costringere l’Agenzia a rivedere la propria interpretazione, considerando che non si tratta più di una pronuncia isolata ma di un orientamento che si sta consolidando. Tuttavia, prudenzialmente, è opportuno attendere che vi sia un chiaro cambio di indirizzo sulla questione.
Implicazioni pratiche per i contribuenti
La divergenza interpretativa tra Cassazione e Agenzia delle Entrate crea una situazione di incertezza per i contribuenti. Chi volesse applicare la cedolare secca in casi analoghi a quelli esaminati dalla Cassazione potrebbe trovarsi di fronte a ostacoli pratici significativi:
- Il portale informatico dell’Agenzia delle Entrate non consente di inserire nel campo del conduttore un codice fiscale/partita IVA di impresa quando si opta per la cedolare secca;
- Il contribuente potrebbe incorrere in sanzioni amministrative tributarie in sede di registrazione del contratto.
Per risolvere queste difficoltà, potrebbe essere da valutare, lo strumento dell’interpello interpretativo ex art. 11 Legge n. 212/2000, facendo leva sulle recenti pronunce della Cassazione. Tuttavia, il rischio potrebbe essere quello di ricevere risposta negativa, che potrebbe rendere ancora più incerta la situazione.
Conclusioni e consulenza fiscale online
Le sentenze della Cassazione del maggio 2025 rappresentano un importante punto di svolta nell’interpretazione della normativa sulla cedolare secca. Se l’orientamento dovesse confermarsi, molti proprietari di immobili potrebbero beneficiare del regime fiscale agevolato anche quando affittano a imprese o professionisti per esigenze abitative dei dipendenti o dei titolari.
Resta da vedere se l’Agenzia delle Entrate deciderà di allinearsi all’interpretazione della Corte di Cassazione o se continuerà a sostenere la propria posizione restrittiva. In ogni caso, è auspicabile un intervento chiarificatore che metta fine all’incertezza normativa, consentendo ai cittadini di esercitare i propri diritti senza difficoltà.
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Fonti normative e giurisprudenziali
- Normativa: Art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011;
- Prassi amministrativa: Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/2011; Circolare n. 12/2016; Risposta ad interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025;
- Giurisprudenza di legittimità: Cassazione n. 12395/2024; Cassazione n. 12076/2025; Cassazione n. 12079/2025;
- Giurisprudenza di merito: C.T. Reg. Lazio n. 1723/10/22; C.T.G. II Veneto n. 53/5/23; C.G.T. II Lazio n. 1223/14/23; C.T. Reg. Toscana n. 590/6/22.
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